-Úgy hallottam, hogy idéntől (2009) kötelező a lakásokra "zöld kártyát" csináltatni eladáskor, de 2012-es dátumot is hallottam. Mi az igazság?

-Idén január egytől hatályos a 176/2008 kormányrendelet, de az is benne van, hogy lakások adásvételekor most még csak lehet energiatanúsítványt készíttetni, 2012-től viszont kötelező. Kell még tanúsítvány az egy évnél hoszabb bérbeadáskor, valamint a nagyobb alapterületű állami tulajdonú középületekre is. A műemléki védettségű épületre, és a nem fűtött épületre (garázs, nyaraló, stb.) nem kell.

-Mibe fog ez kerülni?

-Mérnökóránként 5,5eFt (a törvény nem finomítja, hogy ez bruttó vagy nettó), plusz a költségtérítések (kiszállási díj, fénymásolási díj, stb.). Van két eset, amikor maximum két munkaóra számolható el:

• Új építésű épület esetén - hiszen ott a tervezés során már egyszer elvégezték a szükséges számításokat, a felelős műszaki vezető pedig igazolja, hogy annak megfelelően építettek.
• Többlakásos épület egy-egy lakása esetén. Ebben az esetben a tanúsítást a "rendelkezésre álló tervrajzok és számlák" alapján kell elvégezni, kérdés, hogy a jogszabály szövegét hogy kell magyarra fordítani. A lakosságbarát értelmezés szerint a lakásokat ennyi pénzből kell tanúsítani, és annyi tervrajzot (beleértve olyasmit is, hogy ablakcsere esetén az új ablak dokumentációja) és közműszámlát kell felhasználni, amennyi rendelkezésre áll. Ezt az értelmezést támasztja alá az is, hogy a rendelet nem beszél arról, hogy mi a teendő, ha ilyenek nem állnak rendelkezésre. Az auditorbarát értelmezés szerint viszont ha nem áll rendelkezésre tervrajz és pár évre visszamenőleg fűtésszámla, akkor annyi órát számol fel, amennyi neki tetszik. Utóbbi értelmezés mellett viszont az szól, hogy az auditoroknak nincs körzetük, mint a kéményseprőknek, azaz akkor jön létre az üzlet, ha az auditor nem talál jobban fizető megrendelőt. Szóval hiába maximálja a törvény az árat, ha tervrajz hiányában alapos helyszíni felmérés szükséges, ráadásul az épület többi lakásából nem lehet majd további megrendelésekre számítani, akkor mindenki passzolni fogja az ügyfelet, szóval joga lesz ugyan a tizenegyezres tanúsítványra, de lehetősége nem.

A törvénytervezetben ennél nagyobb összegek is elhangzottak, családi házra például félmillió Ft, szerencsére annyira nem lett durva a dolog.

-Mi lesz a szankciója, ha valaki nem készíttet tanúsítványt, és úgy adja el a lakását? És egyáltalán ez a vevő vagy az eladó feladata?

-Az eladó feladata a tanúsítvány elkészíttetése. A törvény hallgat arról, hogy ki ellenőrzi a tanúsítvány meglétét, úgyhogy fogalmam sincs. Bérbeadásnál nyilván senki. Az is lehet hogy adásvételnél hasonlóképpen senki, amíg az épületgépész lobbi be nem keményít, és nem teszik a földhivatali bejegyzés feltételévé. Ha az eladó és a vevő egybehangzóan nem kívánja a tanúsítványt elkészíttetni (ejnye-bejnye, senkit nem bátorítok törvényszegésre...), akkor érdemes erről "zsebszerződést" csinálni. Jelenleg is úgy van, hogy a vevő utólag visszaperelheti az eladótól a vételár egy részét, "rejtett hiba" okán, akkor ha az épület nem felel meg az építésekor hatályos előírásoknak vagy a saját kiviteli tervének, ÉS ezek olyan jellegű dolgok, amik a vétel előtti megtekintéskor nem voltak nyilvánvalóak. (például a kátránypapír-szigetelés hiánya). Szóval lehet hogy a tanúsítvány hiánya okán a vevő később perelhet, hogy ő nem kapta meg a törvény szerint járó tájékoztatást az ingatlan állapotáról, ezért utólag irreálisnak tartja a vételárat. Noha jó eséllyel csak a jogászok lesznek gazdagabbak egy ilyen ügyön (a mi volt a reális vételár témán lehet filózni egy ideig), de jobb az ilyesmit megelőzni.

-Csak adásvételre vonatkozik, vagy öröklésre is?

-Csak adásvételre, örökléskor és ajándékozáskor nem kell.

-Azt lehet tudni, hogy ha két lakás között kell döntenem, az egyik mondjuk B, a másik D besorolású, akkor mennyivel kerül többe majd az éves fűtés?

-Pontosítanék: nem csak a fűtés, a melegvíz-készítés energiaigénye is benne van a tanúsítványban (négyzetméterre vetített vízfogyasztással számolnak, ami nem reális, de legalább nem befolyásolja a tanúsítványt, hogy hányan laknak az épületben). Az energiatanúsítványból, főleg a betűjelzésből a fűtési költséget megmondani több okból sem lehet. Az egyik, hogy nem konkrétan a felhasznált energiafajták vannak feltüntetve, hogy négyzetméterenként és évente X MJ földgáz, Y kWh vezérelt áram, hanem minden át van váltva "primer energiára". Az átváltás nem tükrözi az energiahordozók árarányát, (amúgy a szén-dioxid vonzatukat vagy a "primer energia" szótári jelentését sem) szóval a primer energiát először vissza kell számolni natúr energiára.

-Ha a két lakás egyforma fűtésű, mondjuk mindkettőben gáz kombi cirkó van, akkor már megválaszolható a kérdés?

-Nem, ugyanis nem abszolút skálát használ a rendelet, hogy ha az egy négyzetméterre jutó éves gázfogyasztás ez és ez között van, akkor B kategóriás, hanem ez függ az épület felület-térfogat arányától is. Hangsúlyozom, az ÉPÜLET, nem a lakás felület-térfogat aránya számít. Magyarul ha egy tízemeletes panel felső sarkán lévő lakás (eleje-hátulja mindegyik lakásnak külső, de ennek az oldala meg a teteje is, azaz négy hűlő oldal) és egy kis családi ház éves gázfogyasztása ugyanannyi (talán egy picivel jobb hőszigetelés, de öt hűlő oldal, plusz még a vonalmenti hűlés a talajnál), attól még nem lesz a besorolásuk ugyanaz. Az ugyanis azon alapszik, hogy az új építésű lakásokra vonatkozó követelményhez képest hány százalék a primerenergia-felhasználás, maga a követelmény pedig az épület felület-térfogat arányától függ. Namármost a követelményszint, azaz a százalékalap egyik szélsőértéke 110 kWh/m²év, a másik 230 kWh/m²év, több mint a duplája. Így egy 220 kWh/m²év mutatójú otthon, ha családi ház nagy felület/térfogat aránnyal, akkor „B” besorolást kap, ha egy nagy kockaház része, akkor meg 220/110=200%, ami „G” besorolás. Azaz előfordulhat hogy két egyforma alapterületű B-s és G-s lakást pont ugyanannyibe kerül kifűteni.

A másik probléma, hogy a tanúsításra többféle módszer is törvényes, lehet egyszerűsítetten számolni, de például figyelembe lehet venni a benapozásból eredő nyereséget is. Azaz ha az eladó több pénzt szán a részletes számításokra, jobb besorolást is kaphat, tehát konkrétan ugyanaz a lakás is lehet többféle besorolású: Mese a lakásról, ami F-es, de majdnem B-s.

-A társasházi lakásokat tehát kedvezőtlenebb színben tünteti fel a tanúsítvány?

-Nem egészen. A sarkokon lévő lakásokat kedvezőtlenebbnek, a középen lévőket kedvezőbbnek mutatja. Ezeket a lakásokat egymáshoz viszonyítva ez persze reális, csak ahogy említettem a családi házakhoz viszonyítva téves következtetésekre juthatunk. Ezt a társasház témát egy kicsit még körbe kell járni, ugyanis tanúsítható az épület egésze is, sőt néha csak az. "A tanúsítvány az épület egészére állítható ki, ha az épületben levő önálló rendeltetési egységek (lakások) fűtése, szellőzése, és a használati melegvíz szolgáltatása azonos rendszerű vagy egy rendszert alkot", ezt az épület-tanúsítványt utána minden lakástulajdonos használhatja. Ezek tipikusan a panelépületek. Lesznek még ebből viták, hogy ha Gipsz Jakab el akarja adni a lakását, a többi lakó nem, akkor ki fizesse az épület tanúsítását. Pillanatnyilag csak Gipsz Jakab az érdekelt, de később a többiek is használhatják - de csak tíz éven belül. Némileg átgondolatlan a dolog abban is, hogy ha néhány lakó lecserélte saját erőből a nyílászáróit (a huzatmentesség miatt pl.) akkor az az épület  egészére átlagolva jelenik meg ,valamint elvileg plusz munka a tanúsítónak, akkor is, ha egy másik lakástulaj megbízásából tanúsítja az épületet. A gyakorlatban persze mindez gördülékenyen fog zajlani, hiszen sem a megrendelőnek sem a tanúsítónak nem érdeke a törvény szó szerinti betartása. Ha a lakások nem egységesek (pl. régi bérházban néhol kombi cirkó van, néhol külön gázos bojler, néhol meg hőtárolós kályha-villanybojler), akkor is ki lehet állítani a tanúsítványt az épület egészére. Ha a lakóközösség összefog, lakásonként nyilván kevesebb összegből kijön - pl. csak egyszer kell kiszállási díjat fizetni, és az épület felület-térfogat arányát se kell minden lakás tanúsításakor külön-külön lemérni-kiszámolni, mint egyedi megrendeléseknél lenne. Van olyan lehetőség is, hogy ha már van egy lakásnak tanúsítványa, akkor a vele megegyező (alapterület és lehűlő határolók) lakásé annak alapján kiállítható. (Akkor is, ha csak hasonló a másik lakás, ám nem konkrétizálja a törvény, hogy mit tekint hasonlónak) Ha egy épületben több lakásnak is van tanúsítványa, akkor azok az épület tanúsítványának kiállításakor felhasználhatók. Ez az auditornak egyszerűbb-gyorsabb, a megrendelőnek meg szerencsés esetben olcsóbb. Az egész épületre vonatkozó tanúsítvány esetén az a probléma, (ami megint inkább csak elvi), hogy ha tíz éven belül bármelyik lakó változtat (nyílászárót cserél, gázkazánt cserél, stb.) akkor az egész épület (közös) tanúsítványa érvényét veszti.

-Tehát egy lakásnál a tanúsítvány vonatkozhat az épület egészére, elfedhető ezzel az adott konkrét lakás gyengesége. A különböző épületnagyságok esetében máshol vannak a kategóriahatárok. A tanúsítványon szereplő primer energiát csak beavatottak tudják átváltani rezsiköltségre, ráadásul ugyanarra a lakásra többféle módszerrel többféle besorolás is kihozható. Már csak azt nem értem, hogy miért pont ilyen a rendelet. Ha fizet az ember a tanúsítványért egy csomó pénzt, akkor elvárná, hogy legalább arra alkalmas legyen, amire kitalálták, azaz összehasonlíthatóvá tegye a rezsiköltségeket, hogy ezáltal a mainál jobban határozza meg a lakáspiaci árat az energiatakarékossági felújítás vagy elhanyagoltság.

-Hát erről a készítőket kellene megkérdezni, én máshogy találtam volna ki. Valószínűleg azért ilyen, mert egyszerűbb volt az új épületekre vonatkozó szabályozást átvenni egy az egyben, figyelmen kívül hagyva azt, hogy az épületet egyben építik, de utána lakásonként adják-veszik. Annyira amúgy nem reménytelen a helyzet, csak el kell kérni az energiatanúsítványt megalapozó számítást is. Onnan bogarásszuk ki a "fűtési energia effektív igénye" sort, ami már tartalmazza a kazán veszteségeit is. A rendelet abban is semmitmondó, hogy mi a követendő eljárás, ha csak kéménylyuk van, illetve ha több alternatíva van a fűtésre. (Pl. vegyeskazán rakható szénnel és fával, van gázkazán, sőt a klíma is tud fűteni is, ez négyféle primer energia - vélhetően ilyenkor a legkedvezőbbel vagy a legegyszerűbben számolhatóval készül a tanúsítvány) Ha az "Épület(rész) effektív fűtési hőigénye" sort nézzük, akkor az a fűtési rendszerektől független, az alapján is összevethetjük a lakásokat. Mindenképpen érdemes szakemberrel is megnézetni a kiszemelt házat, mert nem csak az az érdekes, hogy  jelenleg mit tud, hanem hogy kábé mekkora ráfordítással mi hozható ki belőle.

Amúgy ha tényleg a lakosság energiatudatossá tétele és nem a megsarcolása lenne a cél, ahhoz sokkal alkalmasabb eszköz lenne egy okos weboldal, ahová bárki beírhatná a háza-lakása adatait, és kapna egy energiaigényt. Mivel ez nem ötezerötszázas óradíjért dolgozik, nem csak az eladó lakásokra végeznék el a számítást, hanem csak úgy kíváncsiságból is, illetve hogy kiderüljön, milyen beruházás mennyi idő alatt térül meg.

-Az energiatanúsítványban nincsenek ilyen tanácsok?

-De, van benne javaslat, amennyiben nem éri el a C kategóriát, sőt: "A javaslatnak az épület rendeltetését, műszaki állapotát figyelembe vevő költséghatékony megoldásra kell irányulnia, és figyelemmel kell lennie a reális megvalósíthatóságra is.". Azonban  ott nem mi vagyunk a megrendelők, hanem az eladó.  Kevéssé egzakt szabály ez ahhoz,  hogy a tanúsítóval szemben bármilyen igény érvényesíthető legyen. Lehet hogy  ablakos a sógora, ezért minden házra nyílászárócserét javasol először - vagy mert ez van benne a számítógépében.

-Meddig érvényes a tanúsítvány?

-Tíz évig, ha közben semmi nem változik, amit a számítások során felhasználtak.

-Hallottam hogy sokszoros csúszással vezettük be az EU elvárásaihoz képest. Ezek szerint sok EU országban már működik. Mik az ottani tapasztalatok?

-Az EU nem szabályozta ezt a kérdést szigorúan, csak hogy legyen tanúsítvány. Van ahol mesteremberek (nem mérnökök) állítják ki egy tanfolyam elvégzése után. Kísérleteznek az egyszerűsítéssel is, hogy minél olcsóbban és gyorsabban lehessen tanúsítványokat gyártani, amik ugyanakkor a lényeget megragadják, és felhívják a figyelmet az energiahatékonyság fontosságára. Bővebben itt.